圖為河北廊坊市香榭里舍小區，部分樓棟外墻墻皮脫落嚴重。
本報記者 向子豐攝
住宅專項維修資金（以下簡稱“維修資金”）被稱為房屋的“養老錢”，是專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。
維修資金制度自上世紀90年代建立以來，為保障居民住房安全發揮了重要作用。但近段時間，有不少讀者、網友反映，在申請、使用、管理維修資金過程中，還存在申請難通過“不好用”、監管有漏洞“沒用好”等問題。
就維修資金申請、使用、管理中存在的問題，記者赴河北廊坊市香榭里舍小區進行采訪。
維修資金使用問題導致小區業主與物業產生矛盾
2023年12月初，記者來到河北廊坊市香榭里舍小區，正遇到小區水管破裂，兩名工人挖開埋在地下的水管準備維修。一名往樓里提水的住戶說：“自來水管三天兩頭壞，一壞就要停水。”
一棟高層樓外墻墻皮大片脫落，路過的居民說前一天有塊墻皮掉下來，砸在車上，“幸好沒砸到人”。記者隨機走進一棟樓，發現消防器材箱中沒有滅火器。“消防部門已經多次警告了，小區消防栓里沒有水，一旦發生火災，非常危險。”一名業主說。
據廊坊經濟技術開發區住房和城鄉建設局負責人介紹，該小區2011年投入使用，共有11棟樓，“物業公司、業委會和業主之間，七八年來矛盾一直沒斷過。”
小區前任物業公司為開發商指定，2017年小區成立業委會，2019年4月清退原物業，引入目前的物業公司。“他們剛進來的前半年，服務非常好。”業主梁先生說。
雙方矛盾始于維修資金使用問題。2019年夏天，9號樓頂樓漏雨嚴重，物業公司申請使用維修資金進行維修。“按照流程，我們找了有資質的防水公司報價，分攤到9號樓150多戶，然后上門挨家挨戶溝通，用了3個月時間才完成業主簽字。”物業項目經理王歡說。
依據住房城鄉建設部門提供的數據，9號樓維修屋頂共使用維修資金7.4萬元。“以前漏雨維修，一般是哪漏修哪，一兩萬塊錢足夠了。但物業這次把整個屋頂都修了。”梁先生說。有業主懷疑物業公司濫用維修資金。
不久，電梯風波讓雙方增加了新矛盾。王歡說，2020年10月、11月，維保公司先后建議有兩部電梯需要維修，物業做好報價，準備申請維修資金，但業主們不肯簽字。12月下旬，河北省特種設備檢測機構年檢后發出通知，小區3棟高層樓10部電梯均存在不同程度的問題，“建議停運整改”。據此物業公司同一天將10部電梯全部停運，業主只能爬樓梯。
業主們認為“怎么可能10部電梯同時壞掉”，要求立刻開通電梯，但不同意動用維修資金；而物業則認為，幾臺電梯投入年限一樣，零件壽命、磨損程度也差不多，“繼續運行，安全誰負責？”最后，在住房城鄉建設、市場監督管理等部門的協調下，有8部電梯于2021年春節前恢復使用，但另外兩部電梯至今仍在停運中。
“對于電梯維修，我們一直沒有簽字同意使用維修資金。”一名業主說。開發區住房城鄉建設局負責人表示，有5部問題比較嚴重的電梯使用了維修資金，共17萬余元，都是通過應急維修程序申請的。維修費用直到2023年年初才從小區相關業主的維修資金中全部撥付完成。“手續是齊全的。”該負責人強調。
申請門檻高、物業怕麻煩，導致維修資金使用率不高
住宅專項維修資金制度建立的初衷是保障住宅建筑安全、保護業主合法權益，何以在實施過程中業主和業主之間、業主和物業之間會產生這么多矛盾？
“維修資金申請使用過程中，最難的就是業主簽字環節。”一名住房城鄉建設部門工作人員坦言，從他們接觸到的案例看，3個月都算是快的，一兩年簽不下來的也不在少數。
申請使用維修資金需要達到哪些條件？有關部門出臺實施的《住宅專項維修資金管理辦法》明確規定了在維修資金劃轉業主大會管理前，“雙2/3”的通過比例——即應由維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主討論通過。
但在實際生活中，要獲得2/3以上業主同意難度不小。除了有些業主難以聯系到外，還有一些業主出于自身利益考慮，不同意動用維修資金。
王歡說，小區9號樓業主表決時，“高層業主還比較配合，一些低層業主就很難說服。他們說頂層漏水，關低層什么事？我們解釋了，但仍有業主并不接受。”
針對此類問題，2021年施行的民法典作出相應修改——由專有部分面積占比2/3以上的業主且人數占比2/3以上的業主參與表決，參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。
不過，有專家認為，這一表決門檻仍然較高。中山大學政治與公共事務管理學院教授葉林表示：“我國小區治理中居民主體意識還不高。一方面，有的業主由于各種原因不行使表決權，導致一部分投票權被棄置；另一方面，業主們的利益和訴求也并不完全一致，對資金的使用難以達成統一意見。”
除了較高的申請門檻，還有一些問題讓維修資金“不好用”。香榭里舍小區5號樓業主劉先生說，多年來他家客廳和陽臺一直漏雨，物業曾想申請使用維修資金，但發現樓棟里有業主沒交維修資金。按照規定，需要補交或至少補上本次維修的分攤費用才能啟動表決程序。“本來讓業主簽字同意就很不容易，現在還要補交，更難同意了。”劉先生說。
申請使用維修資金的流程復雜、門檻高，需要投入大量精力做前期準備、溝通說明等工作，這也讓一些小區物業因為怕麻煩而不愿意申請。“如果物業不愿意提出使用建議或者方案，業主個人去推動申請流程很難，缺乏完善、高效的途徑維護業主的合法權益。”廣州大學政府績效評價研究中心主任周雨說。
公示不夠透明、監管存在漏洞，業主對此心存疑慮
在香榭里舍小區，維修資金的使用問題使物業失去業主信任。有小區業主就表示：“電梯壞了當然要修，也可以使用維修資金，但就不能是這家物業。”因此，當2023年2月，小區成立新業委會時，上任第一件事就著手重選物業公司。
在使用維修資金的過程中，業主心存疑慮，有的是溝通不暢、信息不透明所導致。按照相關規定，使用維修資金的方案及報價需向業主公示。但在有的小區，公示只是“走過場”，如張貼在小區偏僻角落，與其他通知、廣告混在一起等。
還有些地方建立了住宅專項維修資金賬戶平臺，將維修資金分戶計算，業主可以隨時查詢個人賬戶的余額信息，但只能看到賬戶余額變動，看不到資金使用明細。
有的是業主對建筑知識了解有限，因為不理解而產生誤解。一名住房城鄉建設部門負責人表示，建筑施工情況不同，施工造價有可能相差很大，如果是緊急情況，施工人員需要加班加點工作，也會相應增加費用，需要更詳細的解釋和說明。
“維修資金的使用、管理都只有少數人參與，大多數業主要么不關心、要么不知情。在這種情況下，可能存在物業濫用、套用維修資金的違法行為。”周雨說。在現實生活中，物業公司與業委會部分人員相互勾結，偽造簽字、虛增項目、虛假招標、抬高造價等亂象并不少見。
2023年5月，內蒙古赤峰市巴林左旗一名業主在人民網“領導留言板”投訴：“物業只做了一點點修繕工作，就告知業主維修資金用完了。錢到底花在哪里了？”當地有關部門在回復中列出了明細：小區東區維修資金165.4萬元、利息8.3萬元，動用4次，用于“樓道刮大白刷涂料”“更換單元門”“供熱管道破裂緊急維修”等項目，共支出154.3萬元，剩余19.4萬元；小區北區維修資金共164.4萬余元、利息5.2萬余元，動用1次，“對排水管道、樓頂防水、熱力閥門、水泥磚、活動室暖氣、井圈井蓋進行了維修”，共支出160.5萬余元，剩余9.1萬元。5次維修用掉了超九成的維修資金，而且“手續齊全，程序規范”，這讓業主無法認同。
在采訪中，一名從事維修資金管理的有關部門工作人員表示，依據現行管理辦法，住宅專項維修資金管理部門在業委會成立前只負責審核申請材料的完備性、真實性，業委會成立后則從“審核”改為“備案”，均不涉及維修資金使用項目是否合理、預算價格是否偏高等使用過程的監管。但現實是一旦發生維修資金被挪用、濫用的情況，常有業主認為是有關部門監管不力。
北京市物權法學研究會副會長兼秘書長畢文強表示，目前維修資金后續籌款還有難度，應當長遠考慮其使用問題，“如果沒有做好監管工作，過度使用意味著維修資金很快就會見底。隨著更多小區進入養護期，這一問題未來可能會更明顯。”
提高可操作性、可執行性，實現維修資金制度建立初衷
香榭里舍小區業主與物業之間的矛盾，導致小區管理問題叢生，居民生活品質也受到影響。而雙方矛盾的根源就在于如何用好維修資金。最重要的是，這一問題并非該小區獨有，帶有較大程度的普遍性，不能不引起高度重視。
專家建議，有關部門應對法律規定、制度安排、執行情況等各方面做詳細調查研究，根據實際情況精準施策，著力提高制度的可操作性、可執行性，有效實現制度初衷。
組織好業主大會和業主委員會，是小區順利使用維修資金的前提和關鍵。北京大學房地產法研究中心主任樓建波認為，維修資金的申請使用與小區管理狀況息息相關：“因為申請使用維修資金需要大多數業主投票，如果小區從未召開過業主大會，或者沒有組建有力的業委會，那么按照法定流程申請維修資金將會變得困難。”
中國人民大學社會與人口學院副教授李丁建議，一方面要加強對業主的宣傳引導，另一方面也要加強小區業委會的建設力度，采用信息技術等完善健全業主投票決策系統，有效激活房屋“養老錢”。
公示制度對于保障業主知情權、保護業主合法權益發揮著重要作用。有專家建議，應制定維修資金使用情況強制公示制度。葉林表示，公示可通過線上和線下雙平臺進行，方便業主隨時了解。住宅專項維修資金賬戶也要增加項目明細，讓業主清楚這筆錢用在哪些地方，確保維修資金使用合理、透明。
為了規避物業通過虛增項目、虛假招標等方式挪用濫用維修資金，一些地方開展了探索。有地方出臺辦法規定物業只能提出維修資金使用方案，具體施工則由業委會或社區居委會來組織實施。但據業主反映，建筑施工的專業性很強，實際情況不同，施工造價很可能相差很大，而普通業主不具備相應知識，對物業提出的維修方案、項目造價、工程質量等無法進行有效評估和監督。
因此，有專家建議，可引入第三方機構輔助業主開展監督管理，如引入招標代理、監理機構等，從配件采購、施工原材料、人工費用等環節進行全過程監管。目前已有地方出臺規定，允許將工程監理費用計入維修資金，還有的明確規定應急維修必須聘請第三方監督服務機構，以加強監管。
“住宅專項維修資金的妥善使用和管理，實際上是城市基層治理的重要課題。一方面，群眾期盼提高維修資金使用效率，充分發揮制度作用；另一方面，又希望公平公正，保護好群眾的合法權益。這需要有關部門注重制度設計，不能把一切都簡單地推給業主，要在提升維修資金使用便利性的同時，同步提高維修資金使用、管理的公開性、透明性，管好用好維修資金。”周雨說。
針對維修資金使用過程中出現的問題，多地正展開探索。湖南株洲市探索在電梯管理中引入保險機制，利用維修資金增值收益建立統籌賬戶，對使用5年以上的電梯采取“公示無異議”的方式購買電梯維修保險，由保險機構監督維修過程管理，防止小病大修、資金套用等亂象出現。
還有讀者表示，對老舊小區來說，維修資金的開源與節流同等重要，小區公共收益應按照規定轉入維修資金滾存使用。據香榭里舍小區一名業主透露，他們目前已簽約了一家新物業公司，并達成協議：以小區未來3年的公共收益，換取物業維修外墻及電梯等。
“將來，類似更新電梯等問題花錢的地方會越來越多，維修資金現在還是能不用就盡量不用。”這名業主說。
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《 人民日報 》（ 2024年01月22日 07 版）
